Cómo elegir un contratista de confianza y qué debe decir el contrato

La mayoría de las obras que terminan mal no fallan por falta de técnica, sino por acuerdos poco claros: qué incluía el precio, cuándo había que pagar, quién compraba los materiales y qué pasaba si algo salía mal. Elegir bien al contratista y dejar todo por escrito es la mejor inversión que puedes hacer antes de construir. En esta guía te explicamos cómo encontrar un contratista de confianza, qué señales de alerta mirar y qué debe decir un buen contrato de construcción.

Maestro, contratista o constructora: ¿a quién contratar?

En Chile se usan estos términos casi como sinónimos, pero conviene distinguir:

• Maestro independiente: trabaja solo o con un ayudante. Ideal para trabajos acotados (una remodelación de baño, pintura, cerámica).
• Contratista: coordina un equipo y subcontrata especialidades (electricidad, gasfitería). Adecuado para ampliaciones, segundos pisos y remodelaciones completas.
• Constructora: empresa con estructura administrativa, profesionales y capacidad para obras grandes. Recomendable para casas completas.

Más importante que el nombre es que el tamaño del proveedor calce con el tamaño de tu obra.

Paso 1: busca y preselecciona

• Pide recomendaciones a conocidos que hayan construido hace poco.
• Busca contratistas que trabajen en tu comuna: conocen la DOM, los proveedores y el clima.
• Revisa nuestro directorio de contratistas: los perfiles pasan por una revisión de RUT antes de publicarse.
• Pide al menos 3 cotizaciones para poder comparar. En ConstruccionChile.cl te conectamos con hasta 3 contratistas: cotiza aquí.

Paso 2: verifica que sea formal

Un contratista formal emite factura o boleta, responde ante reclamos y puede ser ubicado si algo falla. Para verificarlo:

1. Pide su RUT (de la persona o de la empresa).
2. Revisa en el sitio del SII (consulta de situación tributaria de terceros) que tenga inicio de actividades y un giro relacionado con construcción.
3. Si es empresa, revisa que la persona que firma tenga poder de representación.
4. Para trabajos eléctricos o de gas, exige que los haga un instalador autorizado por la SEC: es obligatorio para declarar las instalaciones.

Paso 3: revisa su experiencia

• Pide fotos de obras anteriores similares a la tuya.
• Pide el contacto de 2 o 3 clientes y llámalos. Pregunta:
  • ¿Terminó en el plazo acordado?
  • ¿Respetó el presupuesto o aparecieron muchos adicionales?
  • ¿Volvió a arreglar detalles después de la entrega?
  • ¿Lo volverías a contratar?
• Si puedes, visita una obra en curso del contratista: el orden y la limpieza dicen mucho.

Paso 4: la entrevista

Antes de decidir, conversa con los finalistas. Buenas preguntas:

• ¿Quién estará a cargo en la obra todos los días?
• ¿Qué partes subcontrata y con quién?
• ¿Cómo maneja los cambios o adicionales?
• ¿Tiene experiencia con obras con permiso y recepción en la DOM?
• ¿Qué garantía da después de la entrega y cómo atiende los reclamos?
• ¿Cómo protegerá la casa (si vives en ella) y a los vecinos (ruido, polvo, escombros)?

Señales de alerta

• Pide más del 30% de anticipo antes de empezar, o todo por adelantado.
• No quiere dejar nada por escrito.
• Dice que no hace falta permiso para una ampliación o un segundo piso.
• Su precio es muchísimo más bajo que el resto sin una razón clara.
• No emite ningún documento tributario.
• Presiona para que decidas “hoy”, con descuentos por pagar en efectivo sin boleta.
• No tiene ninguna referencia comprobable.

Qué debe decir el contrato de construcción

Un contrato no tiene que ser largo, pero sí específico. Estas son las cláusulas mínimas:

1. Identificación de las partes

Nombre completo, RUT y domicilio de ambos. Si es empresa, quién la representa.

2. Descripción de la obra

Qué se construye y dónde, con planos y especificaciones técnicas como anexos. Frases como “ampliación de dormitorio” no sirven: indica superficie, materiales y terminaciones.

3. Qué incluye y qué no

Materiales, mano de obra, herramientas, retiro de escombros, permisos, certificados de instalaciones, aseo final. Lo que no esté escrito será motivo de discusión.

4. Precio y modalidad

• Suma alzada: un precio total cerrado por una obra definida. Te protege de alzas de materiales, pero cualquier cambio que pidas se cobra aparte. Es la modalidad más usada en obras residenciales y el Código Civil la regula (artículo 2003).
• Por administración: pagas los costos reales (materiales y mano de obra) más un porcentaje de honorarios al contratista. Es flexible, pero requiere mucho control de tu parte.
• Precios unitarios: se paga por cantidad ejecutada (m² de muro, ml de cañería). Útil cuando las cantidades no están del todo definidas.

Indica siempre si el precio incluye IVA y si está en UF o en pesos.

5. Forma de pago

Paga contra avance verificable, no por fechas. Un esquema típico:

Hito	Pago sugerido
Firma del contrato (anticipo para materiales)	10% – 30%
Fundaciones y radier terminados	15% – 20%
Obra gruesa terminada	20% – 25%
Techumbre e instalaciones	15% – 20%
Terminaciones	15% – 20%
Entrega sin observaciones (retención)	5% – 10%

La retención final es clave: es tu garantía de que el contratista vuelva a corregir los detalles.

6. Plazos y multas

Fecha de inicio, fecha de término y una multa por atraso (por ejemplo, un monto o un porcentaje por día de atraso, con un tope). Incluye qué atrasos no son culpa del contratista (lluvias extraordinarias, cambios que tú pidas).

7. Cambios y adicionales

Todo cambio se acuerda por escrito, con precio y plazo, antes de ejecutarse. Sin esto, la cuenta final puede ser muy distinta a la cotización.

8. Materiales

Quién compra, marcas y calidades mínimas, y quién responde si se pierden o se dañan en la obra.

9. Seguridad y seguros

El contratista es responsable de la seguridad de sus trabajadores. Pregunta si su gente cuenta con seguro contra accidentes del trabajo (ley 16.744) y cómo se protegerán la casa y los vecinos.

10. Garantías y postventa

Cuánto tiempo y cómo responderá el contratista por fallas después de la entrega, y en qué plazo atenderá un reclamo.

11. Término anticipado

Qué pasa si una de las partes no cumple: cómo se liquida lo avanzado y qué se hace con los materiales comprados.

Las garantías que da la ley

La Ley General de Urbanismo y Construcciones (artículo 18) establece plazos para reclamar por fallas o defectos de construcción:

Tipo de falla	Plazo
Estructura soportante	10 años
Elementos constructivos e instalaciones	5 años
Terminaciones	3 años

Estos plazos no reemplazan lo que pactes en el contrato: lo ideal es tener ambas cosas claras.

Durante la obra: cómo controlar sin ser experto

• Visita la obra al menos una vez por semana.
• Saca fotos de todo lo que quedará tapado: fierros antes de hormigonar, cañerías antes de cerrar muros, aislación antes de forrar.
• Paga solo lo avanzado y deja registro de cada pago.
• Anota los acuerdos por escrito (un correo o un mensaje basta) cada vez que se cambie algo.
• Guarda boletas, facturas y certificados: los necesitarás para la recepción municipal y para cualquier reclamo.

Qué hacer si hay un problema

1. Conversa primero y deja registro escrito del problema y de lo acordado.
2. Si no hay solución, envía una comunicación formal citando el contrato.
3. Si el contratista es una empresa y tú eres consumidor, puedes orientarte con el SERNAC.
4. Para montos importantes, consulta con un abogado.

Esta guía es orientación general y no constituye asesoría legal. Para obras de montos importantes, conviene que un abogado revise el contrato antes de firmarlo.