Permiso de edificación: guía paso a paso en la DOM

Si vas a construir una casa, un segundo piso o una ampliación grande, vas a necesitar un permiso de edificación. Es un trámite que asusta, pero es mucho más manejable cuando sabes qué pide la municipalidad, en qué orden y cuánto se demora. En esta guía te explicamos cómo sacar el permiso de edificación en Chile paso a paso, qué cambió con la Ley 21.826 de 2026 y cómo llegar a la recepción final, que es el paso que muchos olvidan.

Qué es el permiso de edificación y quién lo otorga

El permiso de edificación es la autorización que entrega la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la comuna donde está el terreno para construir, ampliar, alterar o demoler una edificación. La DOM revisa que el proyecto cumpla con:

• La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).
• La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que tiene las normas técnicas (habitabilidad, seguridad, estructura, reglamentación térmica, accesibilidad, etc.).
• El Plan Regulador Comunal (y, si aplica, el intercomunal), que define qué se puede construir en cada zona de la comuna.

Cuándo necesitas permiso de edificación

Tipo de obra	¿Qué permiso?
Casa nueva en tu terreno	Permiso de edificación (obra nueva)
Ampliación de más de 100 m²	Permiso de edificación
Ampliación de hasta 100 m² (incluido segundo piso)	Permiso de obra menor
Remodelación interior sin tocar estructura	Generalmente no requiere permiso
Cambio de revestimientos o mantención	Generalmente no requiere permiso
Demolición	Permiso de demolición

Si tu obra es una ampliación de hasta 100 m², lee nuestra guía específica sobre obra menor o ampliación: el trámite es más simple.

Paso 1: pide el Certificado de Informaciones Previas (CIP)

El CIP es el documento que te dice las reglas del juego de tu terreno. Lo emite la DOM y se pide en la municipalidad o en línea (en muchas comunas a través de su portal de trámites). Incluye, entre otras cosas:

• Usos de suelo permitidos (vivienda, comercio, etc.).
• Altura máxima y número de pisos.
• Distanciamientos a los deslindes y rasantes.
• Coeficiente de ocupación de suelo (cuánto del terreno puedes cubrir en el primer piso).
• Coeficiente de constructibilidad (cuántos m² en total puedes construir).
• Antejardín exigido y si el terreno está afecto a utilidad pública (por ejemplo, un ensanche de calle).

Pídelo antes de diseñar. Un proyecto que no respeta el CIP será observado o rechazado.

Paso 2: contrata a los profesionales

Para un permiso de edificación necesitas, como mínimo:

• Un arquitecto, que diseña el proyecto, firma los planos y normalmente ingresa y hace seguimiento del trámite.
• Un ingeniero calculista, que hace el proyecto de cálculo estructural (en Chile, por los sismos, es clave).
• Según la obra, especialistas en instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas.

En proyectos más grandes se puede contratar un revisor independiente, un profesional inscrito en el registro del MINVU que revisa el proyecto antes de ingresarlo. Su informe favorable acorta los plazos de la DOM.

Paso 3: reúne los documentos

Cada DOM tiene sus formularios (la mayoría usa los formularios estándar del MINVU), pero en general te pedirán:

1. Solicitud de permiso firmada por el propietario y el arquitecto.
2. Certificado de Informaciones Previas vigente.
3. Acreditación de dominio: que eres dueño del terreno o que cuentas con la autorización del dueño.
4. Planos de arquitectura: emplazamiento, plantas, cortes y elevaciones.
5. Cuadro de superficies.
6. Especificaciones técnicas.
7. Proyecto de cálculo estructural, cuando corresponda.
8. Presupuesto de la obra.
9. Otros antecedentes según el proyecto: estudio de mecánica de suelos, factibilidad sanitaria, cumplimiento de la reglamentación térmica, etc.

Tip: un expediente completo desde el principio es la mejor forma de ahorrar tiempo. La mayoría de los retrasos vienen de documentos faltantes o planos que no coinciden entre sí.

Paso 4: ingreso y revisión en la DOM (plazos con la Ley 21.826)

La Ley 21.826, publicada en el Diario Oficial el 24 de junio de 2026, modificó la LGUC para agilizar los permisos. Para solicitudes ingresadas desde esa fecha:

• La DOM tiene 5 días hábiles para revisar que la solicitud venga con todos los documentos exigidos (admisibilidad). Si falta algo, debe indicarlo; si no se pronuncia en ese plazo, la solicitud se entiende admitida.
• Luego tiene 25 días hábiles para pronunciarse sobre el permiso de edificación.
• Ese plazo baja a 15 días hábiles si se acompaña el informe favorable de un revisor independiente.
• Las obras menores tienen un plazo de 15 días hábiles.

Es normal que la DOM emita un acta de observaciones. Tu arquitecto las corrige y vuelve a ingresar el expediente. Si la DOM rechaza el permiso, es posible reclamar ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo.

Paso 5: paga los derechos municipales

Cuando el permiso está aprobado, se pagan los derechos municipales. No se calculan sobre lo que te cobra tu contratista, sino sobre un presupuesto oficial que hace la DOM con la tabla de costos unitarios por m² del MINVU, según el tipo de construcción y su materialidad.

Como referencia, para obras nuevas y ampliaciones los derechos son del orden del 1,5% de ese presupuesto; para obras menores y alteraciones, un porcentaje menor. Pregunta el monto exacto en tu DOM antes de ingresar.

Ejemplo ilustrativo: si la DOM calcula un presupuesto oficial de 2.000 UF para tu casa, los derechos serían del orden de 30 UF.

Paso 6: la obra

Con el permiso en la mano ya puedes construir. Durante la obra:

• Construye lo que está aprobado. Si cambias algo relevante (una pieza más, otra ubicación de muros, más superficie), tendrás que pedir una modificación de permiso.
• Lleva el libro de obra y guarda boletas, facturas y certificados.
• Exige los certificados de las instalaciones a medida que se terminan (eléctrica, agua potable y alcantarillado, gas).

Paso 7: solicita la recepción final

Cuando la obra termina, se pide la recepción definitiva. La DOM verifica que lo construido coincide con lo aprobado y que se cumplen las normas. En general te pedirán:

• Solicitud de recepción firmada por el propietario y el arquitecto.
• Certificados de las instalaciones: declaración eléctrica ante la SEC, certificado de agua potable y alcantarillado de la sanitaria (o de la autoridad sanitaria en sistemas particulares), certificado de gas si corresponde.
• Informe del arquitecto o del revisor independiente, según el caso.
• Otros antecedentes según el proyecto (por ejemplo, pavimentación o urbanización).

Sin recepción final, la obra no está regularizada, aunque tenga permiso. Eso complica venderla, hipotecarla o hacer futuras ampliaciones. Es el paso que más se olvida y el que más problemas trae después.

Cuánto cuesta todo el proceso

Ítem	Referencia
Certificado de Informaciones Previas	Valor bajo; varía por comuna
Honorarios de arquitectura	Se negocian con el profesional; suelen calcularse por m² o como porcentaje de la obra
Cálculo estructural	Honorarios del ingeniero
Derechos municipales	Del orden del 1,5% del presupuesto oficial (obra nueva y ampliaciones)
Revisor independiente (opcional)	Honorarios del revisor; acorta plazos
Recepción final	Consulta en tu DOM si cobra derechos adicionales; requiere certificados de instalaciones

Errores comunes que retrasan el permiso

1. Diseñar sin el CIP: el proyecto no calza con las normas y hay que rehacerlo.
2. Planos que no coinciden: superficies distintas entre planos, cuadro de superficies y presupuesto.
3. Olvidar la reglamentación térmica: desde noviembre de 2025 rige una reglamentación térmica actualizada para viviendas nuevas (más en la guía de casa abrigada).
4. Construir algo distinto a lo aprobado: obliga a modificar el permiso antes de la recepción.
5. No tener regularizado lo existente: si amplías, lo que ya está construido debe tener recepción. Si no, revisa la guía de regularización y Ley del Mono.

¿Y el contratista?

Un buen contratista conoce este proceso y trabaja coordinado con el arquitecto. Antes de contratar, pregúntale si ha hecho obras con permiso y recepción en tu comuna y pide que el contrato indique quién se hace cargo de los certificados de instalaciones. Más consejos en nuestra guía cómo elegir un contratista.

Esta guía es orientación general basada en la LGUC y la OGUC vigentes a septiembre de 2026. No reemplaza la asesoría de un arquitecto ni la información oficial de la DOM de tu comuna.